国有房产各使用人指依法或合同约定使用国有房产的单位及个人，包括产权单位自用、承租人、公益机构
国有房产各使用人的定义与分类
国有房产是指由国家所有（通过各级政府或国有单位持有）的房屋及附属设施，其“使用人”指通过不同方式获得国有房产使用权的主体,根据法律关系和权限可分为以下几类：
产权单位（所有权人）
- 定义：代表国家行使房产所有权的机构，如各级政府、国有企业或事业单位。
- 权利：拥有房产的最终所有权，可依法处置（如出租、划拨）。
- 义务：确保国有资产保值增值,监督使用方向符合规定。
管理单位（运营方）
- 定义：受产权单位委托，负责国有房产日常管理的机构，如机关事务管理局、高校后勤部门或国企下属物业公司。
- 权利：制定使用规则、收取租金、维护房产。
- 义务：保障房产安全、合规使用,定期向产权单位报告。
承租人（直接使用者）
- 定义：通过租赁合同取得国有房产使用权的个人或单位，如企业、商户、居民等。
- 权利：在合同期内合法使用房产,享有居住或经营权益。
- 义务：支付租金、合理使用房屋、不得擅自转租或改变用途。
实际使用人（终端用户）
- 定义：承租人允许的实际占用者，可能是租客的家庭成员、员工或次级租户。
- 权利：按承租人授权范围使用房屋。
- 义务：遵守管理规定,承担房屋使用中的损耗责任。
国有房产使用人的权利与义务对比表
| 类别 | 定义 | 主要权利 | 主要义务 |
|---|---|---|---|
| 产权单位 | 国家所有的代表机构 | 处置房产、监督用途 | 保障资产安全、合规分配 |
| 管理单位 | 日常运营管理机构 | 制定规则、收取费用、维护房产 | 定期汇报、防止滥用 |
| 承租人 | 租赁合同签订方 | 合同约定范围内的使用权 | 支付租金、按约定用途使用 |
| 实际使用人 | 终端占用者 | 实际居住或经营权 | 遵守规则、承担房屋损耗责任 |
相关问题与解答
问题1：承租人能否将国有房产转租给他人？
- 解答：需分情况：
- 若租赁合同明确禁止转租，则承租人无权转租。
- 若合同允许或未明确禁止，承租人需向管理单位备案并经审核同意，且次级租约不得超出原合同范围。
- 依据：根据《民法典》第七百一十六条,承租人转租需经出租人同意。
问题2：实际使用人损坏房屋，责任由谁承担？
- 解答：
- 直接责任：实际使用人需赔偿损失（如修复费用）。
- 连带责任：若承租人未尽到监管义务（如默许破坏性行为），管理单位可追究其违约责任。
- 管理单位责任：若因房屋老化等非使用问题导致损坏，维修责任通常由管理单位承担。